VOCÊ SABE COMO A REFORMA TRIBUTÁRIA VAI IMPACTAR OS CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS?
Você sabe como ficará a situação dos condomínios imobiliários com a reforma tributária?
O nome correto é “condomínios edilícios”, mas se eu chamasse por esse nome na primeira linha, talvez você nem chegasse até aqui.
AUMENTO DE CUSTOS - O setor de prestação de serviços será o mais impactado com aumento de tributação pela reforma tributária, e a maior parte das despesas dos condomínios costuma ser de prestação de serviços (limpeza, portaria, segurança, jardinagem, administração, manutenção de elevadores, etc.).
O valor das despesas deve aumentar. Logo, o rateio para os condôminos deve também ficar mais salgado.
OPÇÃO PELO IVA – Como regra geral os condomínios imobiliários não serão contribuintes obrigatórios do IVA criado na reforma tributária, mas poderão ser por opção.
O IVA, composto por IBS e CBS, vai substituir PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS. Desses, hoje os condomínios só pagam o PIS, e sobre a folha de pagamentos – não é sobre a receita como as empresas em geral.
A opção implica em trocar o que não pagam hoje por algo que será pago. Precisa pensar?
Sim. Os condôminos deverão avaliar se é vantajoso para o condomínio fazer a opção pelo IVA.
Optando, os condomínios pagarão o IVA sobre os valores cobrados dos condôminos e sobre outras receitas e terão direito a crédito do IVA pago por seus fornecedores.
Não optando, não terão débitos nem créditos (mas pagarão o valor que será somado ao preço pelos fornecedores).
Caso optem, o trabalho dos empregados não dará direito a crédito. Dos terceirizados, sim. Claro, os preços dos terceirizados vem com outros custos e margem de lucro das empresas de terceirização.
A depender da avaliação de cada caso, talvez essas mudanças incentivem a substituição de pessoas por tecnologia e de empregados por terceirizados.
Situações em que o Fundo de Reserva seja usado para despesas altas podem ser vantajosas para quem optar (a depender da análise de cada caso).
O condomínio poderá deixar de ser optante também voluntariamente, desde que não tenha sido ressarcido de créditos de IBS e CBS no mesmo ano ou no ano anterior.
OBRIGATORIEDADE - Há exceção? Sim.
Os condomínios imobiliários serão obrigados parcialmente ao pagamento do IVA e terão créditos proporcionais se as cotas condominiais representarem menos de 80% da receita total do condomínio.
Nesse caso as receitas que serão tributadas são as que não correspondem às taxas e demais valores condominiais, como receitas com propagandas, aluguel de salão de festas, aluguel de auditórios e de espaços para antenas, realização de eventos, etc.
E AGORA? – Esse é um quebra-cabeça que precisa ser montado em cada condomínio residencial, comercial ou misto, e revisado periodicamente, considerando mais um componente: os proprietários ou inquilinos talvez tenham direito ao crédito do IVA sobre a taxa e demais despesas condominiais, a depender de cada caso, mas principalmente nos condomínios comerciais.
Síndicos e administradores precisarão de dados precisos e projeções para fechar essa equação e apresentar aos condôminos para definição da melhor escolha ou conhecimento dos números se houver obrigação.
Se o valor vai subir, que suba o mínimo possível.
Lembre-se: condomínios edilícios são aqueles em que há várias unidades autônomas (casas, apartamentos, salas comerciais, galpões etc.) com propriedade exclusiva e áreas de uso comum. Não estamos falando da situação em que uma pessoa física ou empresa é dona de um imóvel com várias construções ou repartições internas e aluga cada uma para um inquilino diferente.